2026年10月5日から、売買・相続・贈与などによる所有権移転登記や、建物の所有権保存登記を申請する際、個人の所有者は「国籍等」も申し出ることになりました。日本人も対象です。
これは、2025年4月に始まった「検索用情報の申出」に、国籍等の項目が追加されたものです。海外に住所がある個人も対象となります。
「日本人は何を準備すればよいの？」「すでに家を持っている場合も手続きが必要？」という疑問について、司法書士法人ファーストNiが分かりやすく解説します。
不動産登記の「国籍等の申出」は、どんなときに必要？
主に、不動産の所有者となる個人が、所有権の保存・移転などの登記を申請するときに必要です。身近な例として、次のような手続きが該当します。
- マイホームや土地を購入したときの所有権移転登記
- 相続した土地・建物の相続登記
- 不動産の贈与を受けたときの所有権移転登記
- 建物を新築したときの所有権保存登記
日本国籍の方は「日本」と申し出ます。「国籍等」には、国籍のほか、法令で定められた地域も含まれます。
なお、今回説明する検索用情報の申出は個人を対象とするもので、法人は対象外です。また、債権者などが本人に代わって行う代位登記など、取扱いが異なる場合もあります。
検索用情報の申出とは？スマート変更登記との関係
検索用情報の申出は、法務局が不動産の所有者を正確に特定し、住所や氏名の変更を確認するための情報を登録する手続きです。
2025年4月21日に始まり、2026年10月5日から国籍等が加わりました。申し出る情報は、次の6項目です。
- 氏名
- 氏名の振り仮名（外国籍の方は原則としてローマ字氏名）
- 住所
- 生年月日
- メールアドレス（持っていない場合は「なし」）
- 国籍等
所有権移転登記などと同時に申し出る場合は、これらの情報を登記申請書に記載するなどして手続きを行います。
住所・氏名変更登記の義務化に伴う負担を軽くする仕組み
2026年4月1日から、不動産の所有者は、原則として住所や氏名が変わった日から2年以内に変更登記をすることが義務付けられています。
国内居住の個人については、検索用情報を登録しておくと、法務局が住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）で変更を確認し、本人の了解を得たうえで変更登記を行う「スマート変更登記」を利用できます。
ただし、検索用情報を申し出ること自体で、その場で登記簿の住所や氏名が変更されるわけではありません。売却などを予定していて変更を急ぐ場合には、別途、住所・氏名変更登記が必要か確認しましょう。
国籍等の申出には、どんな書類が必要？
国籍等を申し出る際には、原則として、その内容を証明する情報も提供します。主な書類の例は次のとおりです。
日本国籍の方
- 本籍地が記載された住民票の写し
- 本籍地が記載された戸籍の附票の写し
登記申請のために提出する書類で国籍等も確認できれば、別の証明書を追加で用意する必要はありません。
住民票を取得する際には、本籍地の記載が必要か、取得前に司法書士へ確認すると、取り直しを防げます。
外国籍の方
- 国籍・地域が記載された住民票の写し
- 旅券（パスポート）の写し
- 在留カードの写し
- 特別永住者証明書の写し
これらは書類の例であり、すべてを提出するという意味ではありません。住所、国籍、登記の内容によって適切な書類が異なり、外国語の書類には日本語訳が必要になる場合もあります。
売買では決済日までに、相続では必要書類の収集を始める段階で、準備する書類を確認しておくと安心です。
なぜ、不動産登記で国籍等を確認するの？
理由の一つは、所有者が亡くなったときに、相続にどの国の法律を適用するか確認するためです。
日本の「法の適用に関する通則法」では、相続は原則として亡くなった方の本国法によるとされています。そのため、日本国内の不動産であっても、所有者が外国籍の場合には、外国の法律の確認が必要になることがあります。
法務省は、国籍等を相続の準拠法を確認するための基礎情報と位置付けています。あらかじめ情報を把握することで、将来の相続登記の申請や相談を円滑に進めることにつながります。
海外在住の方は、スマート変更登記の対象になる？
海外在住の方も検索用情報の申出の対象ですが、海外に住所がある場合は、スマート変更登記の対象にはなりません。
住基ネットで住所・氏名の変更を確認できないため、変更があったときは、原則として変更日から2年以内に、ご自身で、または司法書士に依頼して変更登記を申請する必要があります。
また、海外在住者が関係する売買や相続では、住所を証明する書類や署名証明、国内連絡先など、別の確認事項もあります。
「国籍等を申し出れば、海外での住所変更も自動的に登記へ反映される」という仕組みではない点に注意しましょう。
不動産登記の国籍等の申出に関するよくある質問
Q．日本人の相続登記でも国籍等の申出が必要ですか？
はい。相続人である個人が所有権移転登記を申請する場合も、原則として必要です。外国籍の方だけを対象にした制度ではありません。相続登記で提出する書類が国籍等の証明を兼ねるかどうかも、併せて確認します。
Q．国籍が登記簿に載り、誰でも見られるようになりますか？
今回申し出る国籍等は、通常の登記事項証明書には表示されません。登記所が管理する検索用情報として扱われます。氏名や住所のように、登記簿を取得すれば誰でも確認できる情報として追加されたものではありません。
Q．すでに家や土地を持っている人も、すぐに届け出る必要がありますか？
今回の改正だけを理由に、すべての既存所有者へ直ちに国籍等の届出を求めるものではありません。
検索用情報をまだ申し出ていない方は、登記申請とは別に、検索用情報だけを申し出ることができます。法務省の「かんたん登記・供託申請」を利用したオンラインの申出や、書面による申出が可能です。
ただし、相続登記や住所・氏名変更登記の義務は別にあります。必要な登記が済んでいない場合は、その手続きも確認しましょう。
Q．メールアドレスを持っていなくても手続きできますか？
はい。「メールアドレスなし」として申し出ることができます。その場合、スマート変更登記について本人の意思を確認する連絡は、書面で行われます。
メールアドレスを申し出る場合は、本人だけが利用しているものを使用します。ご家族のメールアドレスで代用することはできません。
不動産登記・相続登記のご相談はファーストNiへ
今回の改正で、個人が不動産を取得する際には、国籍等の情報と、それを確認できる書類の準備が必要になりました。日本国籍の方も、住民票などを取得する前に必要な記載事項を確認しておくと、手続きを進めやすくなります。
司法書士法人ファーストNiでは、売買・相続・贈与による登記、住所・氏名変更登記、外国籍・海外在住の方が関係する不動産登記について、ご相談を承っております。
- 自分の手続きでは、どの書類が必要か知りたい
- 相続人が海外に住んでいるため、進め方を相談したい
- 以前の住所のままになっている登記を整理したい
このようなお悩みがありましたら、司法書士法人ファーストNiへお気軽にご相談ください。ご事情に合わせて、必要な手続きと書類をご案内します。
参考資料
※本記事は2026年11月4日時点の制度に基づいています。
司法書士法人ファーストNiは、岡山県を中心に活動する司法書士事務所です。不動産・会社関係・高齢者問題など複雑多岐に渡るお客様のご要望にワンストップで対応させていただきます。